Si el inquilino se jubila… ¿se acaba el contrato del local?
La jubilación activa/parcial puede no extinguir el contrato si hay continuidad real en la actividad; es un punto casuístico que conviene documentar bien. La LAU de 1994 fijó que los contratos antiguos de local se extinguen por jubilación o fallecimiento del arrendatario persona física, con subrogaciones limitadas.
En los contratos de local "antiguos" (firmados antes del 9 de mayo de 1985) regía la prórroga forzosa de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) 1964: el inquilino podía prorrogar prácticamente "ad infinitum". Eso cambió con la LAU de 1994, que impuso un calendario de salida: si el arrendatario es persona física, el contrato se extingue por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue el cónyuge y continúe la misma actividad; a falta de cónyuge, puede entrar un descendiente para completar hasta 20 años desde la entrada en vigor de la ley. En persona jurídica, la ley fijó plazos tasados que, en muchos casos, culminaron el 1 de enero de 2015.
¿Y si el contrato es posterior al 9 de mayo de 1985?
A partir del llamado "Decreto Boyer" (RDL 2/1985), desapareció la prórroga forzosa para los nuevos contratos: las partes pactan libremente la duración. Pero ojo: si después de 1985 se pactó expresamente someterse a prórroga forzosa (sí, hubo muchos casos), el Tribunal Supremo ha dicho que la duración y extinción se rigen por la Disposición Transitoria 3ª de la LAU 1994, igual que los pre-1985. Resultado práctico: también se extinguen por jubilación del arrendatario persona física (salvo subrogaciones previstas).
¿Cuenta la "jubilación activa", parcial o flexible?
Aquí hay matices. La doctrina tradicional del TS sostuvo que la jubilación del arrendatario extingue el contrato incluso si sigue al frente del negocio. Sin embargo, resoluciones más recientes han diferenciado supuestos de jubilación parcial/activa (compatibilizando 50% de pensión y continuidad en la actividad), en los que no se extingue automáticamente el contrato por entender que no hay una retirada plena. Es un punto casuístico: conviene analizar el expediente concreto (modalidad de pensión, fecha, continuidad real en la actividad).
¿Cómo acreditamos si el inquilino "está jubilado" de verdad?
No basta con la vida laboral (solo refleja altas/bajas de cotización). Lo idóneo es pedir un certificado de prestaciones del INSS (o "certificado integral de prestaciones"), que acredita si cobra pensión de jubilación y desde cuándo.
Subrogación del cónyuge o descendiente.
Si el cónyuge no está jubilado y continúa la misma actividad, puede subrogarse; y, en su defecto, un descendiente podría entrar solo para completar el máximo de 20 años desde 1995 (régimen transitorio). La actividad debe ser la misma, y hay límites cuando ya hubo transmisiones previas.
- Atención. Si el arrendatario se jubila plenamente y no hay subrogación válida, puede darse por terminado el contrato y recuperar el local. Si el inquilino no se jubila (simplemente alcanza edad y sigue trabajando), el contrato continúa. En contratos posteriores a 1985 sin pacto de prórroga forzosa, rigen las cláusulas pactadas (y la LAU vigente), no el régimen transitorio.
Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.
Un cordial saludo,
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